Comprar casa en Marbella siendo extranjero: guía paso a paso
Cualquier persona, resida o no en España, puede comprar una vivienda en Marbella. El proceso es seguro si se hace en orden y con los documentos revisados. Estos son los pasos habituales.
1. Consigue tu NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para comprar, abrir una cuenta y pagar impuestos. Se pide en una comisaría o en el consulado español de tu país, y también puede tramitarlo un abogado con un poder notarial. Conviene pedirlo cuanto antes, porque las citas pueden tardar.
2. Abre una cuenta en un banco español
La necesitarás para pagar la reserva, la compra, los impuestos y después los recibos (IBI, comunidad, luz, agua). Los bancos piden el NIE, el pasaporte y justificar el origen de los fondos.
3. Define tu búsqueda y tu presupuesto
Además del precio, reserva entre un 9 % y un 14 % para impuestos y gastos (en la guía de impuestos y gastos lo explicamos con detalle). Si vas a pedir hipoteca, como no residente los bancos suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación.
4. Reserva la vivienda
Cuando eliges una casa, lo habitual es firmar una reserva con una pequeña señal para retirarla del mercado unos días, mientras tu abogado revisa la documentación.
5. Revisión legal (due diligence)
Antes de comprometerte de verdad, tu abogado debe comprobar como mínimo:
- La nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos o cargas.
- Que la vivienda tiene licencias y que lo construido coincide con lo registrado.
- Que el IBI y la comunidad están pagados (el vendedor debe aportar el certificado de deudas de la comunidad).
- El certificado energético, obligatorio para vender.
6. Contrato de arras
Es el contrato privado de compraventa. Normalmente el comprador entrega un 10 % del precio y se fija la fecha de firma. En las arras penitenciales, si el comprador se echa atrás pierde ese 10 %, y si es el vendedor, devuelve el doble.
7. Firma en notaría
En la escritura se paga el resto del precio y se entregan las llaves. El notario comprueba identidades, pagos y cargas. Si no hablas español, puedes ir con un intérprete o firmar mediante un poder.
8. Después de la compra
- Se liquidan los impuestos de la compra y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad (normalmente lo gestiona la gestoría o el abogado).
- Cambias a tu nombre la luz, el agua y el IBI, y domicilias los recibos.
- Si no resides en España, cada año declaras el Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la vivienda, aunque no la alquiles.
¿Y la «golden visa»?
España eliminó en 2025 el visado de residencia por comprar inmuebles. Si necesitas residir en España, consulta con un abogado de extranjería las otras vías disponibles.
Cómo te ayudo
Te acompaño en la búsqueda, las visitas y la negociación, y te pongo en contacto con abogados, gestores y bancos de confianza que trabajan habitualmente con compradores extranjeros.
¿Buscas vivienda?
Dime qué buscas y te aviso en cuanto entre una casa que encaje.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal. Los impuestos y porcentajes pueden cambiar: confírmalos antes de firmar.
Viviendas que te pueden interesar
